Технический заказчик не просто посредник между застройщиком, проектировщиками и подрядчиками Строительство без технического заказчика не обеспечивает системного контроля за соблюдением проекта, сметы и графика работ, что повышает риски для застройщика.
Для коммерческого строительства в Москве и Московской области профессиональное сопровождение особенно важно: ошибки в документации, несогласованные изменения проекта, нарушение последовательности работ или недостаточный контроль подрядчиков могут привести к дополнительным расходам и переносу сроков реализации проекта.
Когда вы строите дом для себя — ошибки не так критичны, их можно пережить.
Когда вы строите коммерческий объект в Москве или Московской области — ошибки стоят миллионы рублей, а иногда и бюджета всего проекта. Задача технического заказчика на объекте — реализовать ваш проект в срок, с соблюдением всех законодательных норм и в рамках запланированного бюджета.
Ключевые функции техзаказчика на объекте: оформление разрешительной документации, технический надзор за процессом строительства, контроль сроков производства работ и бюджета, взаимодействие с подрядчиками
Разбираем ситуации, когда без технического заказчика действительно нельзя обойтись, и показываем на примерах, почему контроль подрядчиков должен быть профессиональным, а не базироваться “на доверии”.
Краткое содержимое статьи:
5 ситуаций, когда без технический заказчик особенно необходим
1. Строительство коммерческого или промышленного объекта
Склад, логистический комплекс, торговый центр, офисное здание, производственный цех — любой объект, который вы строите для бизнеса, требует профессионального управления (важны соблюдение сроков, бюджета, проектных решений и обязательных требований).
. Каждый месяц простоя — это потерянная арендная плата или сорванные контракты. Каждая ошибка в документах — отсрочка ввода и миллионные штрафы.
При реализации крупного проекта одновременно работают проектировщики, подрядчики, поставщики оборудования и другие участники. Возникает большой объем технической и исполнительной документации.
Задача технического заказчика — организовать взаимодействие участников проекта в пределах переданных ему полномочий и представлять интересы застройщика.
Практическая ситуация. Подрядчик предъявляет к оплате дополнительные работы, которые первоначально не были предусмотрены договором. Без технической компетенции застройщику сложно определить, действительно ли они возникли объективно, связаны ли с изменением проектных решений и насколько обоснованы заявленные объемы.
Профессиональное техническое сопровождение позволяет проверить основания дополнительных работ до их согласования и оплаты.
2. Сложный объект с множеством согласований
Чем сложнее исходные условия строительства, тем выше требования к организации проекта.
Дополнительного внимания требуют, например:
-
строительство и реконструкция в границах территорий с особыми условиями;
-
работы в отношении объектов культурного наследия и на связанных с ними территориях;
-
проекты комплексного развития территории;
-
объекты со сложными инженерными подключениями;
-
реконструкция существующего объекта капитального строительства.
В таких проектах необходимо учитывать не только собственно строительные работы, но и градостроительные ограничения, результаты инженерных изысканий, требования к проектной документации и необходимость получения предусмотренных законом согласований и разрешений.
Объекты культурного наследия, зоны КРТ, участки с особыми условиями использования (ЗОУИТ) — каждый требует индивидуального подхода и опыта. Технический заказчик знает, какие документы нужны, куда их подавать и как ускорить процесс.
В Москве это особенно актуально: ошибка в одном согласовании может отправить вас в начало пути.
Практическая ситуация. Собственник планирует реконструкцию здания в Москве. До начала работ необходимо определить допустимые параметры реконструкции, проверить градостроительные ограничения и установить перечень необходимых исходных и разрешительных документов.
Если начать проектирование без этой проверки, часть принятых решений впоследствии может потребовать корректировки.
Технический заказчик помогает выстроить последовательность действий и координировать участников проекта, чтобы отдельные этапы не противоречили друг другу.
3. Вы не разбираетесь в строительстве
Вы инвестор или владелец бизнеса. Вы умеете зарабатывать деньги, но не знаете, чем отличается СНиП от ГОСТа.
Инвестор может прекрасно разбираться в финансах, производстве, логистике или коммерческой недвижимости, но это не означает, что в его штате должны находиться специалисты по всем вопросам строительства.
Технический заказчик закрывает этот пробел. Он говорит с подрядчиками на их языке, но действует в ваших интересах. Он помогает оценивать технические решения, взаимодействовать с проектировщиками и подрядчиками, контролировать документацию и своевременно выявлять отклонения.
В Москве и Московской области, где бюрократия и нормы меняются быстрее, чем вы успеваете их изучить, это критично.
4. У вас просто нет времени и людей в штате для контроля строительства
Строительство — это десятки этапов, сотни документов и множество подрядчиков. Даже если застройщик хорошо понимает специфику своего бизнеса, полноценное управление строительным проектом требует значительных ресурсов.
Необходимо координировать проектировщиков и подрядчиков, контролировать документацию, следить за графиком и выполнением договорных обязательств, организовывать строительный контроль и решать возникающие технические вопросы.
Создавать для одного или нескольких проектов собственную службу заказчика не всегда экономически целесообразно.
В такой ситуации часть функций можно передать специализированной организации.
Практическая ситуация. Компания строит новый склад для расширения бизнеса, но собственной строительной службы у нее нет. Если директор или сотрудники основного бизнеса самостоятельно начинают координировать проектировщиков и подрядчиков, строительство превращается для них в отдельное направление деятельности.
Привлечение технического заказчика позволяет разделить функции: руководство принимает ключевые инвестиционные решения, а профессиональная команда занимается технической организацией проекта в рамках договора.
5. Реализуется крупный или организационно сложный проект. Чем больше бюджет и количество участников строительства, тем выше стоимость управленческой ошибки.
При этом в законодательстве нет универсального правила, по которому технического заказчика необходимо привлекать исключительно потому, что стоимость проекта превысила определенную сумму.
Если финансирование строительства или реконструкции производится из бюджетных средств, то в большинстве случаев привлечение технического заказчика- обязательное условие госконтракта .
Для отдельных объектов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых полностью либо частично финансируются из федерального бюджета, законодательством установлены специальные правила организации строительного контроля.
То есть для бюджетных проектов порядок управления необходимо определять применительно к конкретному объекту, источнику финансирования и условиям контракта.
Что происходит, если не нанять техзаказчика
Отсутствие отдельного технического заказчика само по себе не означает, что проект обязательно столкнется с проблемами. Застройщик может обладать собственной квалифицированной службой и самостоятельно организовать необходимые процессы в предусмотренных законом пределах.
Риски возникают тогда, когда необходимые функции фактически некому профессионально выполнять.
Отсутствие контроля за подрядчиками влечёт завышение объёмов выполненных работ, срыв сроков и перерасход бюджета. Когда дополнительные работы не проверяются своевременно, застройщик рискует согласовать расходы, обоснованность которых можно было установить заранее при технической проверке.
Ошибки в документации приводят к отказу Госстройнадзора и делают невозможным ввод объекта в эксплуатацию.
Нарушение графика одного подрядчика сказывается на всех последующих этапах. Если отклонение выявляется слишком поздно, восстановить первоначальный план становится практически невозможно.
При возникновении споров с подрядчиком защищать позицию застройщика тем сложнее, чем хуже задокументированы замечания, изменения объёмов и результаты работ. Это приводит к судебным издержкам и задержке сдачи объекта на месяцы.
Потеря репутации — закономерный итог: недоверие инвесторов и партнёров ставит под сомнение все будущие проекты застройщика.
Как правильно выбрать технического заказчика
Выбирать компанию только по стоимости услуг рискованно. До заключения договора следует оценить, сможет ли организация реально выполнять требуемый комплекс функций.
-
Проверьте статус и компетенции
Необходимо проверить соответствующее членство в СРО, если оно требуется для передаваемых функций, а также наличие необходимых специалистов и их квалификацию.
Имеет смысл запросить информацию о реализованных проектах сопоставимого типа.
Если предстоит строительство логистического комплекса, опыт сопровождения небольшого ремонта офиса сам по себе не подтверждает наличие компетенций для управления таким проектом.
-
Определите функции до подписания договора
Фраза «оказание услуг технического заказчика» слишком общая.
В договоре необходимо конкретно определить, какие функции передаются исполнителю. Например:
· организация инженерных изысканий;
· взаимодействие с проектировщиками;
· подготовка заданий;
· сопровождение получения исходных и разрешительных документов;
· организация или проведение строительного контроля;
· взаимодействие с подрядчиками;
· проверка выполнения работ;
· контроль договорных сроков;
· участие в приемке работ;
· сопровождение завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
Конкретный перечень зависит от проекта и полномочий, которые застройщик намерен передать.
-
Установите порядок отчетности
Застройщик должен понимать состояние проекта не только в момент возникновения проблемы.
В договоре целесообразно установить периодичность и содержание отчетов: выполненные работы, отклонения от графика, выявленные нарушения, финансовые вопросы, необходимые решения заказчика и план действий на следующий период.
-
Распределите ответственность
Договор должен четко определять зоны ответственности технического заказчика и других участников проекта.
Особенно важно определить порядок согласования изменений, сроки выполнения отдельных функций и процедуру документирования выявленных нарушений.
Что должно быть в договоре с техническим заказчиком
Универсального договора, подходящего для каждого строительного проекта, нет.
Объем полномочий технического заказчика может существенно различаться, поэтому договор необходимо адаптировать под конкретный объект.
Особое внимание следует обратить на:
· предмет договора и точный перечень передаваемых функций;
· полномочия технического заказчика действовать от имени застройщика;
· порядок взаимодействия с проектировщиками и подрядчиками;
· состав и периодичность отчетности;
· сроки выполнения отдельных этапов;
· стоимость услуг и порядок расчетов;
· порядок согласования дополнительных действий и расходов;
· ответственность сторон;
· порядок передачи и хранения документации;
· условия изменения и прекращения договора.
Чем точнее распределены функции на старте, тем меньше вероятность ситуации, когда при возникновении проблемы каждый участник проекта считает, что соответствующий вопрос находился в зоне ответственности другой стороны.
Часто задаваемые вопросы
1. Обязательно ли привлекать технического заказчика при строительстве коммерческого объекта?
Не во всех случаях законодательство требует привлечения отдельной организации в качестве технического заказчика. Застройщик вправе передать ему предусмотренные градостроительным законодательством функции.
Поэтому вопрос следует ставить иначе: располагает ли сам застройщик необходимыми ресурсами, специалистами и правовыми основаниями для организации соответствующих процессов.
Для сложного коммерческого проекта передача функций профессиональной организации часто позволяет значительно эффективнее организовать строительство.
2. Чем технический заказчик отличается от генерального подрядчика?
У них разные функции.
Генеральный подрядчик непосредственно организует и выполняет предусмотренные договором строительные работы, в том числе с привлечением субподрядчиков.
Технический заказчик действует от имени застройщика в пределах предоставленных ему полномочий и выполняет переданные ему функции заказчика.
Поэтому утверждение «генподрядчик строит, а техзаказчик контролирует» отражает общую идею, но юридически является слишком упрощенным: конкретные обязанности каждого участника определяются законом и заключенными договорами.
3. Нужна ли техническому заказчику СРО?
По общему правилу п. 22 ст. 1 ГрК РФ функции технического заказчика могут выполняться только членом соответствующей СРО. Кодекс одновременно устанавливает отдельные исключения.
Необходимое направление членства в СРО зависит от выполняемых функций. Поэтому перед заключением договора необходимо проверять статус организации применительно к конкретному перечню поручаемых работ и полномочий.
4. На каком этапе лучше привлекать технического заказчика?
Оптимально — до начала активной стадии реализации проекта.
Если технический заказчик подключается на предпроектном или проектном этапе, он может участвовать в организации исходных данных, изысканий и проектирования, формировании заданий и подготовке последующих этапов.
При подключении уже в процессе строительства сначала нередко приходится проводить аудит текущего состояния проекта и документации.
5. Может ли технический заказчик проводить строительный контроль?
Да, при соблюдении установленных законодательством требований и наличии соответствующих полномочий.
Статья 53 ГрК РФ прямо предусматривает участие технического заказчика в строительном контроле при строительстве, реконструкции или капитальном ремонте на основании договора строительного подряда.
При этом требования к организации, выполняющей соответствующие функции, необходимо проверять с учетом конкретного проекта.
6. Нужен ли технический заказчик при реконструкции?
Привлечение профессионального технического заказчика может быть особенно полезно при реконструкции, поскольку работы ведутся в отношении существующего объекта, а проект может затрагивать его конструктивные и иные характеристики.
До начала работ необходимо определить их юридическую квалификацию, требования к проектной документации, разрешительным процедурам и строительному контролю.
7. Можно ли привлечь технического заказчика, когда строительство уже началось?
Да. На практике в такой ситуации работу разумно начинать с технического и документарного аудита проекта.
Необходимо определить фактическое состояние работ, проверить имеющуюся проектную и исполнительную документацию, договорные обязательства и график, зафиксировать выявленные отклонения и определить дальнейший порядок действий.
Чем раньше обнаружены проблемы, тем больше возможностей устранить их до завершения строительства.
Заключение
Технический заказчик нужен прежде всего там, где застройщику требуется профессиональная организация строительного проекта и представление его интересов во взаимодействии с проектировщиками, подрядчиками и другими участниками.
Особенно актуально такое сопровождение при строительстве и реконструкции коммерческих и промышленных объектов, сложных согласованиях, отсутствии собственной службы заказчика и реализации крупных проектов.
При этом привлечение технического заказчика не отменяет ответственности и полномочий других участников строительства. Эффективность сопровождения зависит от квалификации команды, правильно распределенных функций и детально составленного договора.
Профессиональный договор технического заказчика — это ваш страховой полис от ошибок подрядчиков, бюрократических проволочек и срыва сроков.
ООО «СЕГМЕНТ-Т» сопровождает проекты строительства и реконструкции в Москве и Московской области. Специалисты компании могут подключиться как на начальном этапе проекта, так и к уже идущему строительству: оценить текущее состояние проекта и документации, определить необходимый объем функций технического заказчика, организовать взаимодействие участников и обеспечить профессиональный контроль в рамках переданных полномочий.
Профессиональное сопровождение помогает застройщику своевременно видеть технические и организационные риски и принимать решения до того, как проблема приведет к существенным дополнительным затратам или переносу сроков проекта.
